STF pode ampliar imunidade de ITBI na integralização de imóveis ao capital social de empresas de atividade imobiliária
Por Leandro Alves Rios Mendes e Jonathan Mendonça, advogado e assistente jurídico da área Societária, M&A e Mercado de Capitais na Andrade Silva Advogados.
O Supremo Tribunal Federal (STF) agendou a retomada do julgamento que discute se a imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) também se aplica à integralização de imóveis ao capital social de empresas cuja atividade principal seja a compra e venda ou a locação de bens imóveis.
A sessão está prevista para ocorrer entre os dias 9 e 19 de outubro de 2026, com início às 11h do dia 9 e encerramento previsto para 23h59 do dia 19.
O Tema 1348 do STF discute se a ressalva do Art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição, que afasta a imunidade do ITBI quando a atividade preponderante do adquirente é a compra e venda de imóveis, a locação ou o arrendamento mercantil, alcança também a integralização de capital ou apenas as operações de fusão, incorporação, cisão e extinção.
O Art. 37 do Código Tributário Nacional (“CTN”) estabelece que a preponderância se caracteriza quando mais de 50% da receita operacional, nos dois anos anteriores e nos dois anos posteriores à aquisição, decorre dessas atividades de compra e venda ou da locação de imóveis. Durante décadas, os municípios aplicaram a ressalva a ambas as hipóteses.
A tese teve origem em passagem do voto do Ministro Alexandre de Moraes no RE 796.376 (Tema 796), segundo a qual a imunidade na integralização é incondicionada e a ressalva se limita ao segundo trecho do dispositivo legal.
O julgamento do Tema 1348 foi deslocado para o plenário presencial por destaque do Ministro Flávio Dino, o que tornou sem efeito os votos virtuais. Na sequência, o relator incorporou a ressalva do Ministro Zanin, pela qual a tese não impede que os entes tributantes demonstrem, com a adequação instrução, simulação ou fraude à lei.
Em 30 de setembro de 2026, o placar era de seis votos favoráveis ao contribuinte (Fachin, Zanin, Nunes Marques, Mendonça, Fux e Moraes, este em voto-vista de 28 de setembro de 2026) e dois contrários (Gilmar Mendes e Dino), pendentes os votos de Dias Toffoli e Cármen Lúcia. Seis votos correspondem à maioria absoluta exigida pela fixação da tese. A conclusão, como mencionada, está prevista para sessão virtual entre 9 e 19 de outubro deste ano.
Formada a maioria, a atividade imobiliária deixa de obstar a imunidade na integralização, e a condição da atividade não preponderante permanece apenas para as operações de reorganização societária. Holdings de locação, incorporadoras e loteadoras passam a ter direito ao benefício e a imunidade concedida no passado sob condição deixa de representar risco em eventual fiscalização.
O Tema 1348, porém, nada decide sobre o valor. O Tema 796 é que limita a imunidade ao montante destinado ao capital social, e a cobrança sobre a diferença entre o valor integralizado e o valor venal de referência segue controvertida. Nessa frente, a LC 227/2026 redefiniu o valor venal como o de negociação à vista em condições normais de mercado, com avaliação contraditória e o Tema 1113 do STJ preserva a presunção de veracidade do valor declarado e veda o arbitramento prévio sem processo administrativo.
O voto-vista do Ministro Moraes, ao associar o limite de valor a contexto de fraude, abre ainda o argumento de que a integralização pelo valor da declaração de bens, autorizada pelo art. 23 da Lei nº 9.249/1995, não pode ser tratada como tal.
A tese vincula a Administração, mas não será aplicada de imediato. Há municípios, a exemplo do Rio de Janeiro, com legislação em sentido contrário. O art. 194-A do CTN, incluído pela LC nº 236/2026, concede à Fazenda noventa dias úteis para publicar parecer, contados do trânsito em julgado e não do fim da sessão virtual. Quanto à modulação, nenhum ministro a propôs até 30 de setembro, mas ela pode surgir em embargos de declaração.
A recomendação é que as empresas aguardem a conclusão do julgamento e, confirmado o entendimento favorável aos contribuintes, avaliem suas estruturas caso a caso antes de realizar novas operações.
A constituição de holdings ou a transferência de imóveis não deve ser orientada apenas pela eventual economia de ITBI, mas integrada aos objetivos societários, patrimoniais, sucessórios e tributários de cada negócio.
A equipe de Societário, M&A e Mercado de Capitais da Andrade Silva Advogados, em conjunto com a área tributária, assessora empresas e grupos familiares na análise e implementação dessas estruturas, considerando tanto os impactos tributários quanto a governança e os objetivos de longo prazo do patrimônio e do negócio.
Ficou alguma dúvida? Fale com a equipe societária da Andrade Silva Advogados.