A reavaliação de imóveis nas holdings e o novo entendimento do STJ: o que muda para famílias empresárias?
Por Samuel Pouzas de Andrade Silva, coordenador da área Societária, Mercado de Capitais e M&A na Andrade Silva Advogados.
A dinâmica das holdings, especialmente aquelas criadas por famílias empresárias, passou recentemente por uma mudança significativa. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe uma nova interpretação sobre a reavaliação de imóveis e o modo de calcular o ITCMD — o imposto sobre heranças e doações. A decisão gerou apreensão e trouxe um novo cenário para quem estruturou empresas com o intuito de proteger o patrimônio familiar.
Até pouco tempo, era comum transferir imóveis para uma holding patrimonial e, em seguida, realizar a doação dessas quotas aos herdeiros. A base de cálculo para o cálculo do imposto normalmente era o Patrimônio Líquido da Empresa, que coincidia com o valor contábil do imóvel no momento da integralização.
Com a nova orientação do STJ, o que vale agora é o valor de mercado, não apenas o declarado ou venal. Essa mudança pesa diretamente no planejamento de famílias que querem proteger seus ativos.
Na prática, o que antes era transferido “no papel” por R$ 2 milhões agora pode ser tributado com base em R$ 5 milhões, se esse for o valor de mercado. Ou seja, o imposto aumenta, e muito.
Tal previsão não é inovadora, tendo em vista que o PLP 108, que trata das mudanças relativas ao ITCMD, propõe que a base de cálculo do tributo seja o valor de mercado dos imóveis, o que consolidaria a posição adotada pelo STJ.
Vamos a um exemplo típico: uma família constitui uma holding e transfere um prédio comercial que, na declaração de IR, está avaliado em R$ 3 milhões. O patriarca decide antecipar a sucessão e doa os ativos. Com a regra anterior, o ITCMD seria cobrado sobre os R$ 3 milhões.
No entanto, se imóveis semelhantes já alcançam R$ 7 milhões no mercado, a Receita Estadual pode, com base no novo entendimento, exigir o imposto sobre essa cifra mais alta — os R$ 7 milhões.
A justificativa por trás da decisão é clara: o objetivo é coibir a subavaliação de bens e evitar estratégias que reduzam artificialmente o valor do imposto. O Estado entende que o valor informado nem sempre reflete o preço real de venda do imóvel. Por isso, passa a prevalecer o valor de mercado como base para o ITCMD.
Sabemos, claro, que atribuir um valor exato a um imóvel nem sempre é tarefa simples. Entre valor venal, valor de avaliação e o valor real de mercado, há diferenças consideráveis. Ainda assim, a nova diretriz aponta que o parâmetro mais confiável é o quanto o bem efetivamente valeria numa negociação entre partes independentes.
Diante desse novo contexto, é essencial que famílias com ativos imobiliários revisem como seus bens estão registrados — seja para quem planeja reorganizar o patrimônio, seja para quem já tem uma estrutura consolidada. Reavaliar a estratégia patrimonial é parte do zelo contínuo que essas famílias precisam manter.
Ignorar o valor real de mercado pode levar a cobranças inesperadas no futuro — com juros e multas que poderiam ser evitados.
Com o novo entendimento do STJ, a reavaliação de imóveis em holdings exige mais cuidado. O que antes parecia simples agora demanda atenção redobrada, sobretudo ao planejar transferências ou reorganizações patrimoniais.
Ficou alguma dúvida? Conte com a equipe societária da Andrade Silva Advogados.