Holding imobiliária no lucro presumido: economia fiscal ou risco milionário?
Por Ivo Nery Avelar, coordenador da área Consultoria Tributária na Andrade Silva Advogados.
O recente Acórdão nº 1302-007.901 do CARF recolocou em evidência uma discussão relevante para holdings patrimoniais e empresas imobiliárias: a venda de imóveis por sociedades optantes pelo lucro presumido deve ser tributada como receita operacional ou como ganho de capital?
No caso analisado, uma holding vendeu três imóveis por aproximadamente R$ 68,4 milhões e aplicou a tributação típica da atividade imobiliária no lucro presumido. A Receita Federal, porém, entendeu que a operação representava mera alienação de ativos patrimoniais e não o exercício efetivo de uma atividade empresarial de compra e venda de imóveis, resultando em autuação superior a R$ 28 milhões.
A decisão reforça um ponto cada vez mais presente na fiscalização: a simples previsão de compra e venda de imóveis no objeto social não é suficiente para justificar a tributação favorecida. Para a maioria do colegiado, é necessário demonstrar que a empresa exerce efetivamente atividade imobiliária organizada, com coerência operacional e finalidade empresarial compatível.
O tema, contudo, está longe de ser pacífico. O voto vencido destacou que a legislação não exige volume mínimo de operações nem estrutura robusta para caracterizar atividade imobiliária. Além disso, existem precedentes e manifestações da própria Receita Federal admitindo que imóveis anteriormente locados possam ser vendidos dentro da sistemática do lucro presumido quando vinculados à atividade da empresa.
Na prática, o julgamento amplia a atenção sobre holdings patrimoniais, sociedades de propósito específico e estruturas imobiliárias que realizam vendas pontuais de ativos. A tendência é que a fiscalização avalie não apenas a forma jurídica adotada, mas principalmente a substância econômica da operação.
Diante desse cenário, empresas que pretendem sustentar a tributação pelo lucro presumido devem assegurar alinhamento entre objeto social, CNAEs, contabilidade, contratos, histórico de operações e racionalidade econômica do negócio. O precedente reforça uma mensagem importante: em matéria tributária, a consistência operacional é cada vez mais relevante para reduzir riscos de requalificação fiscal.
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