STJ impede que imóvel vá a leilão sem registro de contrato: o que isso significa?
Por Brenda Tibirissá, assistente jurídica, da Área de Recuperação de Empresas na Andrade Silva Advogados.
No dia 04 de fevereiro de 2025, a 4ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu no recurso nº 2.155.971 que a ausência de registro do contrato na matrícula do imóvel impede a constituição da garantia fiduciária, inviabilizando, assim, a execução extrajudicial e o leilão do imóvel. O entendimento da 4ª turma reforça a necessidade do cumprimento dos requisitos formais previstos no artigo 23 da Lei nº 9.514/1997 que dispõe sobre Financiamento Imobiliário e sobre a alienação fiduciária de imóvel.
Esse posicionamento tem impacto significativo para pessoas jurídicas ou físicas que tenham imóveis oferecidos em garantia e estejam passando pelo procedimento de retomada do bem pelo banco, pois a ausência do registro pode ser utilizada como defesa contra procedimentos indevidos.
Isto porque a ausência do registro torna imperfeita a garantia fiduciária e impede que o banco credor realize a execução extrajudicial do bem ou mesmo o leilão, protegendo o patrimônio da pessoa ou empresa e possibilitando uma melhor negociação das dívidas.
Além disso, a decisão fortalece a segurança jurídica ao garantir que apenas os credores que cumprirem rigorosamente as formalidades legais possam se valer das execuções extrajudiciais.
Diante disso, recomenda-se que, em situações semelhantes, avalie a regularidade do registro das garantias fiduciárias, a fim de identificar eventuais falhas e adotar todas as medidas estratégicas para a preservação de seus ativos e renegociações adequadas das suas obrigações.
Ficou alguma dúvida? Conte com a equipe de Recuperação de Empresas da Andrade Silva Advogados.