Nova Lei de Atos Notariais e Registrais: aumento de até 500% de taxa para transferir imóveis de R$ 3,2 milhões
Jonathan Mendonça, assistente jurídico da área Societária, M&A e Mercado de Capitais na Andrade Silva Advogados.
Sancionada pelo governador de Minas Gerais, Romeu Zema, a Lei nº 25.125, de 30 de dezembro de 2024 foi aprovada pela Assembleia Legislativa do Estado, impondo mudanças significativas na cobrança de emolumentos notariais e registrais, especialmente nas transações envolvendo bens imóveis. A norma, que altera a Lei nº 15.424/2004, estabelece um aumento expressivo nas taxas cartorárias, podendo chegar a 500% em alguns casos, o que tem gerado preocupação no mercado imobiliário. Em linhas gerais, a Lei estabelece regras para os serviços notariais e de registro em Minas Gerais, abordando como devem ser feitos os cálculos de taxas e cobranças, além de definir isenções, formas de compensação financeira pelos atos gratuitos e a gestão de fundos públicos voltados para o setor.
O Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis, também conhecido só como ITBI, é um tributo municipal que é pago sempre que ocorre uma compra ou transferência de imóveis. Quem deve pagar esse imposto para a prefeitura é o comprador do imóvel e, caso esse pagamento não seja feito, a documentação não é atualizada e liberada. O ITBI é calculado em percentual sobre o valor do imóvel e varia em cada Município. Em Belo Horizonte, por exemplo, é cobrado 3% do valor do venal do imóvel ou do valor da negociação, prevalecendo o que for maior.
Ainda, vale frisar que além do pagamento do ITBI, é necessário que se faça o pagamento das custas de escritura e de registro, que são devidas ao cartório de registro de imóveis. Tais emolumentos são pagos para que o documento do imóvel seja atualizado de maneira formal, transferindo a propriedade jurídica do bem para o adquirente.
Nesse cenário a Lei 25.125 altera a cobrança dos cartórios sobre bens imóveis, criando uma sobretaxa para imóveis acima de R$ 3,2 milhões, sendo que até esse valor, o preço da escritura pública sobe de forma gradual até o limite de R$ 8,2 mil, e para imóveis acima dos R$ 3,2 milhões, a cada R$ 500 mil será adicionada uma taxa extra de R$ 3 mil reais. Ou seja, houve uma escolha por parte do legislador de onerar proprietários de imóveis de maior valor, partindo do pressuposto de que têm maior capacidade contributiva (princípio da progressividade tributária, art. 145, §1º, CF).
Em primeira análise, a medida pode soar justa no sentido de proporcionar um recolhimento maior para imóveis mais caros e para proprietários com maior capacidade contributiva. Entretanto, em uma análise aprofundada, percebe-se que tal medida afetará desde aqueles com maior capacidade contributiva de forma direta, até aqueles com menor capacidade contributiva, a partir do momento em que as construtoras, incorporadoras e loteadoras, irão arcar com tais custos sobretaxados no momento da compra do lote, por exemplo, e que irão repassar o custo para o consumidor final, o adquirente desses imóveis, mesmo que sejam imóveis mais baratos. De toda forma a possível judicialização, de contribuintes questionando a proporcionalidade das taxas que podem surgir, com base no princípio da razoabilidade (art. 5º, LIV, CF).
Nesse sentido, a Lei nº 25.125/2024, visando maior arrecadação, peca pela falta de equilíbrio entre a capacidade contributiva e o direito de propriedade. Seu impacto negativo no mercado imobiliário e no acesso à moradia demanda revisão, seja via ação legislativa (como emenda para limitar aumentos) ou judicial (controle de constitucionalidade).
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