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Contrato

A renegociação extrajudicial dos contratos de locação comercial durante a pandemia

Por Vanessa Dias, assistente jurídica no escritório Andrade Silva Advogados | Artigo publicado no jornal O Tempo em 31/08/2020

Não é novidade que a suspensão e a limitação da atividade comercial em diversas áreas da economia são medidas de prevenção e enfrentamento da Covid-19 no Brasil. Essa situação tem impactado a obtenção regular de lucro e gerado preocupação nos empreendedores quanto às possíveis soluções para a contenção de gastos e mitigação dos impactos financeiros.

Diante desse cenário de crise, a judicialização excessiva não é a melhor opção, uma vez que, gera altos custos e maior morosidade. Uma boa saída para evitar grandes prejuízos e dar sobrevida aos empreendimentos é a renegociação extrajudicial dos contratos, em especial os que têm por objeto a locação de imóveis comerciais. Tendo em vista que ambos os contratantes podem ser considerados vítimas dos impactos da crise atual e, por certo, anseiam pela continuidade da relação negocial, o ideal é evitar que apenas uma das partes suporte integralmente os prejuízos decorrentes da pandemia.

Dessa forma, se pautada na boa-fé e no bom senso dos envolvidos, a renegociação desses contratos pode garantir o equilíbrio financeiro do contrato e a manutenção do negócio, sem rupturas. Assim, cumprido o requisito do consenso, os contratantes poderão flexibilizar as regras obrigacionais decorrentes do contrato de locação.

É nesse sentido que o art. 18 da Lei de Locações (Lei 8.245/1991) dispõe que os envolvidos, em comum acordo, têm a possibilidade de fixar novo valor de aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste da importância paga pela locação.

Em razão do caráter excepcional e emergencial da pandemia, é possível ainda que, pautadas na liberdade de convenção do aluguel estabelecida pelo art. 17 da Lei 8.245/1991, as partes convencionem um desconto do aluguel por período determinado, ajustando um valor que seja proporcional ao tempo de baixo faturamento sofrido pelo locatário.

Outro exemplo de flexibilização benéfica do negócio seria que as partes acordassem o não reajuste do contrato no ano corrente, ou convencionar o pagamento da quantia correspondente ao desconto somente no ano seguinte.

Tudo isso deve ser feito de acordo com as peculiaridades de cada caso, considerando a atividade comercial desenvolvida pelo inquilino, o uso atual do imóvel, objeto da locação, bem como a disponibilidade do locador. De toda forma, não há fundamento para a manutenção do pagamento integral do aluguel, haja vista que, certamente, a pandemia afeta significativamente a finalidade do contrato de locação comercial.

Diante do exposto, é importante que haja cooperação das partes na renegociação desses contratos, sempre se valendo da boa-fé e da orientação jurídica adequada. Com isso, será possível estabelecer condições razoáveis e adequadas para a manutenção das relações contratuais, sem que seja necessária a judicialização excessiva das demandas.

A equipe da área Cível, Contratos e Recuperação de Empresas da Andrade Silva Advogados coloca-se à disposição para eventuais esclarecimentos ou orientações referentes ao tema. 

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