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Imóveis

As renúncias impostas aos fiadores nos contratos de locação de imóvel

Por Renatha Amaral Silva, advogada da área Cível, Contratos e Recuperação de Empresas na Andrade Silva Advogados | Publicado no jornal O Hoje (Goiânia) em 26/06/2020

 

O contrato de locação, um dos mais comuns no cotidiano do brasileiro, é o documento pelo qual uma pessoa (física ou jurídica), denominado locador, cede para a outra, chamada de locatário, o uso de um bem, mediante pagamento periódico. Nesse cenário, é usual que o locador exija do locatário a garantia de que, na falta do pagamento, o contrato seja adimplido, surgindo, assim, a figura do fiador.

Entende-se a fiança como um acordo personalíssimo, ou seja, por meio do qual o fiador garante que, caso o terceiro (locatário) não cumpra com as obrigações estipuladas no contrato, ele se tornará responsável por satisfazê-las.

Ocorre que, por vezes, os locatários e seus fiadores encontram dificuldades em modificar as cláusulas já definidas pela imobiliária ou pelo locador. Isso porque esse tipo de contrato, ao longo do tempo, incorpora características típicas daqueles de adesão, nos quais  as cláusulas gerais do contrato são estabelecidos unilateralmente pelo locador, sem que o locatário ou fiador possam modificá-las, sendo essencialmente padronizadas, o que limita o poder de negociação dos contratantes.

Essa padronização, que nem sempre se adequa à realidade de cada uma das partes, frequentemente torna obrigatória a renúncia de alguns direitos previstos em lei e que são benéficos ao fiador. Sabendo que cláusulas de renúncia de direito são cada vez mais comuns, é importante que fiadores fiquem alerta e redobrem a atenção às condições do contrato antes da assinatura, pois essas informações, não raras as vezes, são mencionadas nos contratos de forma bem discreta.

Um exemplo é o direito do fiador exonerar-se da fiança assinada, conforme artigo 835, do Código Civil Brasileiro (CCB). A norma garante ao fiador o direito de isentar-se da fiança que tiver sido assinada sem limitação de tempo, por simples notificação ao proprietário. Assim, passados 70 dias após a notificação, o fiador estará desobrigado de todos os efeitos da garantia.

Neste sentido, em recente decisão, o Tribunal de Justiça de São Paulo firmou o entendimento de que esta renúncia só poderá ocorrer se for exercida no prazo estipulado no contrato para tanto. Assim, havendo renovação automática do contrato, o fiador poderá exonerar-se notificando o locador de sua intenção, que passará a valer após 120 dias da comunicação.

Outro direito do fiador comumente renunciado é o chamado benefício de ordem, presente no artigo 827 do Código Civil Brasileiro. Ou seja, caso o fiador seja judicialmente obrigado a pagar a dívida, poderá exigir que sejam primeiro executados os bens do locatário. Basta que o pedido seja feito antes da apresentação da defesa.

O entendimento, já confirmado pelo Supremo Tribunal de Justiça, como no julgado de nº 2019/0291549-4, é de que a cláusula de renúncia ao benefício de ordem é plenamente válida, desde que a renúncia tenha sido feita de forma expressa no contrato.

Dessa forma, ao concordar com a renúncia desse benefício, o fiador estará, fatalmente, deixando seu patrimônio vulnerável, já que seus bens poderão ser atingidos antes mesmo dos do devedor principal, quem efetivamente alugou o imóvel.

Portanto, é importante a compreensão de que cabe ao fiador atentar-se às cláusulas antes de assumir a fiança, intercedendo pela devida adequação dos seus direitos, quando necessário. O ideal é que o documento seja submetido à análise de um advogado especialista, permitindo, assim, a compreensão adequada do documento e o pleno exercício das garantias previstas em Lei, de forma segura e equilibrada.

A equipe da área Cível, Contratos e Recuperação Judicial da Andrade Silva Advogados coloca-se à disposição para eventuais esclarecimentos ou orientações referentes ao tema.

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