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Regulamentação de multipropriedade

Opinião | Artigo de Ana Luísa Figueiredo Durães, advogada da área Cível, Contratos e Recuperação de Empresa da AS|A, publicado em 18/1/2019 pelo jornal Diário do Comércio

 

Em 21 de dezembro de 2018 foi publicada no Diário Oficial da União a Lei 13.777/18, que regulamenta o instituto da multipropriedade no Brasil. O Projeto de Lei 10.287/18, do senador Wilder Morais (DEM-GO), foi aprovado pela Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ), no final de outubro de 2018.

O sistema de multipropriedade (time sharing) surgiu no exterior, mais especificamente na Europa e, a princípio, servia para explorar imóveis para fins turísticos, como casas, chalés, apartamentos etc.

Ele traz uma visão revolucionária da propriedade do imóvel, afinal, criou-se a possibilidade de um imóvel ser utilizado de forma compartilhada, ou seja, dividindo-o, no tempo, com outros coproprietários. Trata-se de uma divisão temporal da propriedade, estabelecendo-se entre elas uma relação de condomínio, apesar da natureza individualista do direito de propriedade.

Nas palavras do civilista Caio Mário, há condomínio quando “a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, igualmente, sobre o todo e cada uma de suas partes”. No ordenamento jurídico essa relação condominial é regulada pelo artigo 1.314 e seguintes do Código Civil de 2002.

A lei que regulamenta a multipropriedade estipula três modalidades para uso do bem, observando-se o tempo disponibilizado para cada proprietário. O período de uso poderá ser: fixo (sempre no mesmo período do ano); flutuante (de forma periódica) ou misto (junção das modalidades anteriores).

Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também maiores. A lei também prevê que o período de uso seja registrado em cartório, junto com a certidão do imóvel.

A ideia é que cada multiproprietário pague as taxas normais de moradia, como água, luz, IPTU e condomínio, conforme seu tempo de permanência no imóvel. Ou seja, quem usar mais, pagará mais.

Dessa forma, cada um deverá responder individualmente, na proporção de sua fração de tempo de uso do imóvel, pelo pagamento dos tributos, contribuições condominiais e outros encargos incidentes sobre o imóvel, sem solidariedade entre os diversos multiproprietários.

Considerando-se que cada multiproprietário é dono do imóvel, pela lógica, cada um poderá, na sua fração de tempo, alugar o imóvel. E, ainda, vender sua parte de tempo, desfazendo-se do bem. Para isso, não precisará da anuência dos demais coproprietários.

A convenção de condomínio regulará a situação e determinará os poderes e deveres dos multiproprietários e também estipulará as regras para a coabitação, como, por exemplo, o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel, a criação de fundo de reserva para reposição, manutenção de instalações e mobiliário, bem como as multas aplicáveis ao multiproprietário que não cumprir com seus deveres.

Esse novo modelo é dinâmico e faz com que se ampliem as possibilidades de se adquirir bens imóveis, uma vez que, ao compartilhar a propriedade, também são compartilhados os custos de manutenção, o que provoca uma diminuição do valor a ser gasto pelo comprador do bem.

Pode, ainda, trazer implicações diretas na economia. Se, por exemplo, uma casa antes ficava fechada, ela não precisava de manutenção constante. Agora, se mais pessoas utilizam o imóvel, isso gerará efeitos diretos na economia local, pois serão necessários profissionais para cuidar da casa. Se mais pessoas frequentam a casa, mais pessoas frequentarão a cidade em que a casa está localizada, movimentando a economia local.

Além disso, poderá ser uma nova forma de investimento. Investidores poderão comprar a sua quota parte e movimentar o mercado, alugando partes da casa ou as vendendo.

Diante da falta de normatização, a constituição do regime de multipropriedade vinha sendo aceita como um “negócio atípico” no país, gerando insegurança jurídica. Com a regulamentação, ficarão claros os direitos, as obrigações dos coproprietários e as regras mínimas que estão descritas no registro, na convenção condominial e no regime interno do condomínio.

 

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