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As mudanças na Lei de Incorporações e seus benefícios jurídicos

Opinião | Artigo de Aldemir Pereira Nogueira, advogado da área de Relações de Trabalho e Consumo da AS|A, publicado no dia 15/2/2019 no jornal Correio do Estado, do Mato Grosso do Sul

 

Foi sancionada, no final do ano, a Lei 13.786, que traz modificações significativas na Lei de incorporações (4.591/64), especialmente no que se refere ao distrato de contrato de aquisição de imóvel em incorporação imobiliária. A legislação ainda fixa regras quanto à eventual atraso na entrega da obra.

Em caso de distrato ou resolução por inadimplência absoluta, por parte do consumidor, este fará jus ao ressarcimento da quantia paga, devidamente atualizada contratualmente, sendo descontado o pagamento de multa de até 50% da quantia paga, quando a incorporação for submetida ao regime de patrimônio de afetação (situação em que os bens do incorporador não se confundem com a incorporação). Também haverá o desconto da comissão de corretagem, impostos incidentes sobre imóvel, cotas de condomínio à associação de moradores, valor correspondente à fruição do imóvel e outros encargos do imóvel expressos no contrato.

Os referidos descontos estão limitados aos valores pagos pelo adquirente/consumidor, exceto aquelas despesas referentes à utilização do imóvel.

Contudo, a lei autoriza que não haverá pagamento de multa rescisória, caso o adquirente/consumidor encontre comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações fixadas no contrato, desde que haja anuência do incorporador.

O adquirente/consumidor que firmar o contrato em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, terá o direito de arrependimento, com a devolução de todo o valor eventualmente pago, no prazo de sete dias, seguindo a regra do Código de Defesa do Consumidor.

Ainda com relação ao distrato, cabe destacar que as partes terão a liberalidade de fixar condições diferenciadas daquelas previstas na lei, quando for de comum acordo e por meio de instrumento específico de distrato.

Sobre o prazo de entrega do imóvel, cumpre destacar que a legislação autoriza que seja em até 180 dias, após a data prevista para a conclusão da obra, sem qualquer penalidade ao incorporador, desde que esteja expresso no contrato. Após o prazo de tolerância, será autorizada a resolução do contrato, com a devolução de todo o valor pago, além de multa rescisória em benefício do adquirente adimplente, em até 60 dias.

O promitente comprador também poderá optar por receber multa sobre 1% do valor que foi pago, para cada mês de atraso, caso prefira não desistir do contrato, não podendo essa multa ser cumulada com aquela fixada a título de rescisão contratual.

Além disso, a lei passou a exigir a inclusão de quadro-resumo no contrato, o qual deve conter o preço total a ser pago pelo imóvel, valor da parcela de entrada, valor da corretagem, vencimento das parcelas, índice de correção monetária, consequências pelo desfazimento do contrato, taxas de juros aplicadas, sendo que a omissão das referidas cláusulas autoriza a rescisão contratual por parte do adquirente.

Por um lado, a nova norma fixa elevada multa ao adquirente/consumidor, quando esse der causa ao distrato ou resolução por inadimplência absoluta. Contudo, traz mais segurança jurídica às partes, especialmente quanto a eventual atraso na entrega da obra ou qualquer descumprimento das obrigações contratuais, seja por parte do promitente comprador ou do incorporador/construtora.

Assim, a lei de incorporação passa a ter mais flexibilidade quanto ao distrato contratual, afastando a multa rescisória, caso o promitente comprador encontre comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações. Ainda afasta a aplicação de multa, caso o distrato ocorra em até sete dias, conforme mencionado, além de permitir que as partes fixem condições diferenciadas daquelas previstas na lei, quando o distrato for de comum acordo.

Por fim, não há dúvidas que as modificações na lei de incorporação trouxeram melhorias significativas ao setor imobiliário, em benefício do adquirente/consumidor e ao incorporador/construtor, inovando quanto às regras referentes ao distrato contratual e o prazo de entrega da obra, até então não previstos em lei, sendo causa de redução de inúmeros conflitos judiciais sobre a referida temática, a qual passa a ser superada com a nova legislação.

 

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