Foi sancionada em 09 de dezembro de 2009 a Lei n. 12.112, alterando a Lei do Inquilinato, nº 8245 de 18 de outubro de 1991. Aparentemente, o principal objetivo das mudanças é aperfeiçoar regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.

As novas disposições entram em vigor 45 dias após a sua publicação. Condensamos, comparativamente, as alterações verificadas.

Algumas alterações não passam de atualização, para que a Lei esteja em consonância com o Novo Código Civil. Neste aspecto, por exemplo, foi retirado do art. 4º da Lei 8.245/91 a referência ao Art. 924 do Código Civil de 1916. Segundo a nova redação, na hipótese de devolução voluntária do imóvel a multa deverá ser proporcional ao período de cumprimento do contrato. Não houve alterações quanto aos impedimentos para retomada do imóvel pelo locador durante a vigência do contrato.

De acordo com a nova redação do artigo, nas hipóteses de separação, divórcio e dissolução de união estável, o prosseguimento automático do vínculo contratual em relação ao cônjuge ou companheiro que permanece no imóvel restringe-se à locação residencial, não abrangendo esta regra a locação comercial, já que a sua justificativa seria a proteção à moradia.

As garantias da locação, salvo disposição em contrário, perduram inclusive quando prorrogada a locação por prazo indeterminado. Todavia, os fiadores estão autorizados a se exonerar da obrigação, findo o período contratualmente estipulado. Podem declinar da fiança mediante notificação prévia. Esta regra também vale para o caso de sub-rogação da locação. A responsabilidade do fiador subsistirá por 120 dias após a exoneração, ou seja, neste período ele ainda será responsável pelos efeitos da garantia prestada, devendo o locatário indicar outra garantia, no prazo de 30 dias a contar da notificação do locador, sob pena de ser desfeito o contrato.

Em hipótese de recuperação judicial o locador poder exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia.
 
A tolerância aos atrasos no pagamento também sofreu modificações. Anteriormente poderia ocorrer duas vezes em um período de 12 meses. Pela lei nova só é admitido no interregno de 24 meses. Excedendo esse limite o locador pode mover uma ação judicial para rescisão do contrato, exigindo pagamento em 15 dias, prorrogáveis por mais dez, para que o inquilino quite a dívida.

Na ação de execução provisória de despejo o locador tinha de depositar um montante que variava de 12 a 18 meses do valor do aluguel. Com a nova lei, o depósito é reduzido para valor equivalente ao valor do aluguel entre 6 a 12 meses.

A alteração mais importante e talvez a mais polêmica refere-se aos procedimentos nas ações renovatórias. Quando julgada procedente, o locador compulsoriamente tem que renovar o contrato de locação comercial. O objetivo desta garantia legal é proteger o fundo de comércio.

Na lei anterior, em caso de não renovação judicial do contrato, a lei garantia ao locatário o prazo de até 6 meses para desocupação do imóvel, contados a partir do trânsito em julgado da decisão. A nova lei reduziu este prazo para 30 dias, retirando do texto da lei também a expressão "trânsito em julgado". 

A exegese desta alteração permite-nos concluir que bastará uma sentença de improcedência ou extinção sem julgamento de mérito, em primeira instância, para autorizar a retomada do imóvel pelo locador, já que os recursos da lei em comento são recebidos apenas em seu efeito devolutivo.

Tal precedente, salvo melhor juízo, constitui ofensa aos princípios constitucionais da ampla defesa e contraditório. Além de colocar em risco a atividade do comerciante, sujeitando-o a graves prejuízos antes do término do processo. Teremos que aguardar a repercussão de tal alteração e o posicionamento que os Tribunais irão adotar.

Ainda em relação às alterações processuais, formou-se um listisconsórcio necessário entre o locatário e fiador. Pela nova redação o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito.

O mandado de desocupação será único. Ado invés de fixar prazo para desocupação voluntária e, posteriormente,  determinar a expedição do mandado de despejo, o juízo desde logo recorrerá a esta última providência, fazendo constar do documento ambas as informações, a fim de tornar o procedimento mais célere.

Percebe-se que a intenção do legislador foi a de atribuir maior segurança no recebimento dos aluguéis e na retomada do imóvel em casos de inadimplemento do locatário. Além de modernizar a Lei de Inquilinato, adequando-a aos novos conceitos introduzidos por leis ulteriores.